Terrenos de marinha: oportunidades e mudanças trazidas pela aprovação da PEC 39/2011

Foi aprovado em dois turnos no último dia 22 de fevereiro, na Câmara dos Deputados, a Proposta de emenda constitucional (PEC) 39/2011, que visa extinguir o instituto do terreno de marinha, retirando a propriedade exclusiva da União sobre estes imóveis. A PEC segue para o Senado, com expectativa de aprovação também em dois turnos. Aprovada pelas duas casas, o substitutivo será promulgado em sessão do Congresso Nacional. 

Terrenos de Marinha são áreas na orla da costa brasileira ou bordas de rios afetados pela maré. Compreendem até 33 metros a partir da linha média da maré cheia de 1981, chamada “linha preamar”, regulamentada pelo Decreto-Lei n. 9.760/1946. Foram criados na época da Colônia em reconhecimento à importância da exploração econômica vinda das águas (pesca e controle de entrada de mercadorias, por exemplo) e, historicamente passando pelo Império, com fins a proteger a costa brasileira. Os 33 metros foram considerados suficientes para que as forças militares se deslocassem ao longo da costa. Atualmente existem 500 mil terrenos nestas condições, dos quais mais de 270 mil estão ocupados por particulares.

Os próximos passos após a emenda constitucional

Se a PEC for aprovada no Senado e sancionada nos termos do texto que atualmente está em trâmite, alterará o texto da Constituição quanto à titularidade deste tipo de terreno, que poderão vir a ser de propriedade de particulares (onerosamente) ou Estados e Municípios (gratuitamente), a depender da situação do imóvel. Ficam de fora, permanecendo sob domínio da União, apenas as áreas não ocupadas ou aquelas utilizadas por serviço público federal, áreas para uso de concessionárias e permissionárias de serviços públicos federais e todos os tipos de unidades de conservação ambiental já instituídas.

Áreas que estejam sob concessão ou permissão para serviços públicos estaduais e municipais e habitações de interesse social, como vilas de pescadores, também serão transferidas gratuitamente, respectivamente, aos estados e municípios. 

Por fim, o texto prevê que os terrenos de marinha passam para o domínio pleno, à título oneroso, dos foreiros e ocupantes regularmente inscritos, até a data de publicação da emenda, no órgão de gestão do patrimônio da União (SPU - Secretaria do Patrimônio da União). Em relação aos ocupantes não inscritos, o domínio será transferido desde que a ocupação tenha ocorrido há pelo menos 5 anos anteriores a publicação da emenda e desde que seja comprovada formalmente a boa-fé. Isto é, a PEC transfere os terrenos aos particulares, mas não de forma gratuita. O que prevê que a regularização, mediante pagamento, deverá ocorrer em até dois anos após a vigência da mudança.

As vantagens em adquirir o terreno de marinha

Se aprovada, a PEC extingue as taxas cobradas atualmente: o laudêmio, calculado sobre o valor da venda do imóvel; o foro, pago anualmente e que equivale a 0,6% sobre o valor do imóvel; e a taxa de ocupação, paga por aqueles que não possuem um contrato de aforamento junto à União. 

Existem atualmente dois regimes de fruição destes terrenos:

Regime de aforamento: nesta situação o particular detém 83% do imóvel, enquanto os outros 17% pertencem à União.

Regime de ocupação: situação em que a União detém 100% do terreno e o ocupante paga uma taxa de ocupação anual, baseada no valor do imóvel, mas não detém domínio sobre o terreno e usufrui por mera liberalidade da União.

Proprietários em regime de aforamento ou ocupantes terão dois anos para regularizar a aquisição do imóvel. O texto ainda não esclarece como poderá ser feito o pagamento à União nem se haverá parcelamento. Certo é que a propriedade será transferida aos particulares que detém parte do imóvel ou o ocupam.

A princípio, a aquisição de imóveis que se enquadrem como terreno de marinha poderá ser vantajosa, especialmente para aqueles que se enquadram no regime de aforamento, isto porque será possível abater do valor corresponde ao ente federado, o montante gasto com taxas nos últimos 5 anos, corrigidos pela SELIC. Outra vantagem é a extinção das taxas e do laudêmio. Terrenos de marinha costumam ter um fator depreciativo, devido ao ônus constante junto à União. Retirá-lo desta condição pode agregar valor e colocar o imóvel em pé de igualdade no mercado imobiliário e os gastos com a regularização podem ser mitigados com valor final do imóvel.

Cuidados na hora de investir

É fundamental que todas as transações envolvendo esse tipo de propriedade tenham assessoramento jurídico especializado, pois nem sempre constarão, apenas na escritura pública, todas as informações sobre a situação do imóvel como bem da União. É muito comum a falta de comunicação entre o SPU e os Cartórios de Registro de Imóveis sobre a condição de um terreno inscrito no SPU, portanto, é imprescindível a investigação de toda a cadeia dominial desses imóveis antes de concretizar um negócio. Mais importante ainda é ficar atento ao prazo para regularizar o pagamento da cota, parcial ou integral, à União. Dessa forma, não se correrá riscos de ser surpreendido com uma inscrição em dívida ativa da União pelo não recolhimento de taxas vencidas e devidas por estar ocupando um terreno de marinha, ou ser futuramente penalizado com multa pela transferência tardia perante o SPU, se o titular do aforamento não pagar o respectivo laudêmio por causa da transição imobiliária quando transmitir a propriedade onerosamente.