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ITBI: qual é o valor do imóvel a ser considerado para recolhimento do imposto?

Vitor Serenato

O ITBI é um tributo de competência dos municípios que incide sobre as transmissões onerosas de imóveis, a exemplo de operações de compra e venda, e deve ser calculado aplicando-se uma alíquota sobre o “valor venal” do imóvel.

Mas o que se entende por “valor venal”? Afinal, essa é uma expressão que também aparece na legislação do IPTU e do ITCMD (imposto sobre heranças e doações). A expressão “valor venal”, de acordo com uma definição comum, designa o valor pelo qual determinado bem pode ser vendido entre partes independentes e em condições normais de mercado. Isso quer dizer que a base de incidência desses três tributos seria a mesma?

Pode soar estranho, mas a expressão “valor venal” para fins desses impostos não tem o mesmo significado e, com frequência, observamos a situação em que um determinado imóvel possui “valores venais” diferentes para fins de incidência de ITBI, IPTU ou ITCMD.

No caso do ITBI, que é o foco do presente artigo, a definição do valor venal variava de município para município: alguns, como é o caso de São Paulo, fixavam o valor venal do imóvel de forma prévia às transações imobiliárias (valor de referência); outros, após solicitação do contribuinte procediam à avaliação do imóvel, limitando-o, no mínimo, ao valor venal para fins de IPTU; outros, ainda, após solicitação, fixavam o valor venal sem prestar qualquer informação adicional ao contribuinte.

Recentemente, no entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão visando uniformizar o sentido da expressão “valor venal” para fins de incidência do ITBI. No julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP (julgado pela sistemática dos recursos repetitivos sob o tema n. 1.113), o STJ firmou a seguinte tese:

  1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 
  2. o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); 
  3. o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Os julgadores firmaram a tese acima a partir do fundamento central de que a base de cálculo deve estar sempre alinhada à materialidade de um determinado tributo. Para que tal alinhamento se verifique no caso do ITBI, a base de cálculo “valor venal” deve corresponder à materialidade “transação imobiliária”. Consequentemente, a única base de cálculo possível para o ITBI é o valor da transação imobiliária.

De acordo com o STJ, o valor efetivamente praticado pelas partes em uma transação imobiliária goza de presunção de veracidade e, somente pode ser afastado pelos Municípios, caso haja indícios de omissões ou caso as informações prestadas pelos contribuintes não mereçam fé. Nessas hipóteses, é necessário a abertura de um processo administrativo para aferição do valor da base de cálculo adequada.

Por fim, destacamos que como a decisão é recente, muitos Municípios ainda não adequaram suas legislações e vêm cobrando ITBI em desacordo com a tese firmada pelo STJ. Os contribuintes afetados por tais cobranças podem se valer de ações judiciais para afastar o entendimento dos municípios e firmar, nos casos concretos, o entendimento do STJ.  

data: junho/2022

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