Contratos no Agronegócio: Entenda a Importância da Formalização, Parceria Rural e Arrendamento para Segurança Jurídica

Outro ponto que merece ser abordado é relativo aos aspectos contratuais, já que os contratos são corriqueiros no universo do agronegócio. Embora muitas vezes ocorram de forma verbal, recomenda-se que as operações agrícolas sejam sempre documentadas por escrito, de modo a conferir segurança jurídica a todos os envolvidos.

A formalização das relações por escrito atribui segurança, por exemplo, à compra e venda dos insumos, à produção em si, ao transporte, à distribuição para o consumidor final, entre outros aspectos fundamentais à cadeia negocial relacionada ao agronegócio.

Por essa razão, é importante compreender quais são os contratos mais utilizados no âmbito do agronegócio no que se refere à posse do imóvel onde será explorada a atividade e como definir qual modalidade contratual utilizar em cada situação concreta:

(i) Contrato de Parceria Rural - Regulamentado pela Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e pelo Decreto nº 59.566/66: a Parceria Rural é um contrato em que duas partes (o proprietário da terra e o parceiro) se juntam para explorar uma propriedade rural. O proprietário fornece a terra e, frequentemente, parte dos insumos, enquanto o parceiro realiza as atividades agrícolas, pecuárias ou similares – inclusive podendo fornecer parte do capital. A forma de remuneração é previamente acordada, de modo a serem compartilhados (de forma proporcional ou não) os lucros da produção. Nesta modalidade de negócio, os parceiros também dividem os riscos da atividade agrícola ou pecuária, sem garantia de recebimento de determinada quantia. O requisito é a partilha de riscos, frutos, produtos ou lucros que as partes estipularem.

Na Parceria, as partes podem deliberar com razoável flexibilidade sobre as suas obrigações, a forma de divisão dos resultados e mesmo as condições para o término do contrato, observando-se requisitos legais. Por exemplo, a lei determina percentuais máximos para o proprietário e estabelece que o prazo dos contratos, desde que não convencionado de outra forma pelas partes, será no mínimo de 3 (três) anos, assegurando ao parceiro o direito à conclusão da colheita. Trata-se, portanto, de uma espécie de sociedade capital-trabalho, em que o dono da terra entra com o imóvel e o parceiro com o trabalho, partilhando os lucros ou prejuízos que o empreendimento possa ter nas áreas agrícola, agroindustrial, extrativa, florestal e mista.

(ii) Contrato de Arrendamento Rural – Regulamentado também pela Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e pelo Decreto Regulamentador nº 59.566/66: esta modalidade contratual caracteriza-se pela cessão (parcial ou integral) do imóvel rural para que nele seja explorada alguma atividade agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa, mediante pagamento de retribuição periódica (normalmente mensal), independentemente do lucro obtido com a atividade explorada no imóvel. É importante atentar ao fato de que a lei também define as regras que devem constar no Contrato de Arrendamento, tais como: prazos, condições de uso da terra, responsabilidades do arrendatário, direito de preferência, entre outras. Cabe esclarecer, ainda, que o proprietário do imóvel não participa diretamente das atividades agrícolas e não compartilha dos benefícios ou riscos, apenas cede a posse do imóvel ao arrendatário mediante uma remuneração fixa. Além disso, esclarece-se que o Contrato de Arrendamento não se confunde com o contrato tradicional de locação, previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a qual disciplina as condições gerais para as locações urbanas. Outra diferença importante entre o Contrato de Arrendamento e o de Locação é que, no primeiro, o objetivo da relação é a exploração econômica da terra, enquanto, no segundo, trata-se do uso do imóvel para moradia ou comércio.

Sendo assim, na rotina do agronegócio, tanto o Contrato de Parceria Rural quanto o Contrato de Arrendamento Rural são modalidades contratuais frequentes e cuja segurança dependerá de bons termos contratuais. A escolha da melhor modalidade depende das circunstâncias de cada negociação e das necessidades das partes envolvidas. 

Vale, por fim, destacar que antes da celebração destes Contratos, independentemente da modalidade selecionada, e inclusive na hipótese de compra de um imóvel rural, recomenda-se que seja realizada a análise documental do imóvel e dos seus proprietários.

Através dessa análise documental, que normalmente é chamada de Due Diligence, é possível avaliar documentos e certidões que refletem a situação jurídica e fiscal do imóvel, assim como de seus proprietários, verificando a existência de eventuais ônus, dívidas e irregularidades e, dessa forma, mitigando riscos e conferindo maior segurança aos envolvidos.